Замечания и предложения ООО «УК Полюс» к рекомендации Р-Х/2019-КпР «Арендный платеж, привязанный к кадастровой стоимости»

ФОНД «НАЦИОНАЛЬНЫЙ НЕГОСУДАРСТВЕННЫЙ

РЕГУЛЯТОР  БУХГАЛТЕРСКОГО  УЧЕТА

«БУХГАЛТЕРСКИЙ МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЙ ЦЕНТР»

(ФОНД «НРБУ «БМЦ»)

Замечания и предложения по итогам заседания Комитета по рекомендациям 2019-03-14

На заседание Комитета по рекомендациям 2019-04-26

РЕКОМЕНДАЦИЯ Р-Х/2019-КпР 

«АРЕНДНЫЙ ПЛАТЕЖ, ПРИВЯЗАННЫЙ К КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ»

Минченко Алексей  

Управление методологии и процессов бухгалтерского учета ООО «УК Полюс» 

Предложения: 

Решение 2: Арендный платеж, рассчитываемый на основе кадастровой стоимости, НЕ подлежит включению в признаваемое арендное обязательство. 

В соответствии с п. 2 ст. 66 ЗК РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи (определения рыночной стоимости). Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В статье 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что определение кадастровой стоимости осуществляется в соответствии с правилами данного ФЗ и правил оценочной деятельности (абз.1), а также происходит на дату формирования перечня объектов оценки (абз.2). 

Необходимо отметить, что в Законе №135-ФЗ четко указано, что кадастровая стоимость и рыночная стоимость могут совпадать лишь в отдельных случаях (ст.3, 12, 24.18).

К тому же в Федеральном стандарте по оценочной деятельности «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)»  не предусмотрены индексы, ставки и иные статические показатели, с которыми было бы связано определение кадастровой стоимости.

Таким образом, кадастровая стоимость земли является величиной:

- без четкий признаков определения (расчетные данные, индексы, ставки и т.п.)

- в ряде случаев отличной от рыночной стоимости. 

Важно помнить, что кадастровая стоимость может быть пересмотрена и/или оспорена в результате (ч. 11 ст. 24.18Закона N 135-ФЗ; ч. 7 ст. 22 Закона N 237-ФЗ; п. 3 ст. 66 ЗК РФ):

- недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. 

Соответственно кадастровая стоимость является величиной, имеющей значительный риск непризнания и/или оспаривания (имеет место обширная судебная практика) которую к тому же сложно спрогнозировать ввиду отсутствия утвержденных индексов или ставок. 

Исходя из вышеизложенного, представляется довольно сложным отнести кадастровую стоимость к платежам, которые зависят от индекса или ставки, так как ни одним законодательным актом не прописаны ни индекс, ни ставка, ни прочие статистические или вероятностные данные , исходя из которых возможно было бы привязать (и/или предугадать) изменение кадастровой стоимости. 

Подводя итог, отмечаем, что кадастровая стоимость (не является индикативом справедливой и не всегда рыночной стоимости), а также арендные платежи, рассчитанные не ее основе, являются переменной величиной, которая не зависит ни от индексов, ни от ставок (IFRS 16 п. 28).

Соответственно, такая ставка аренды является переменным платежом, и в соответствии с МСФО (IFRS) 16 «Аренда» отражается в отчетности в составе расходов текущего периода (IFRS 16 п. 38). 

В отношении арендных соглашений, где фигурирует Кадастровая стоимость нет необходимости признания Обязательства и Права аренды в составе Отчета о финансовом положении, и фактически порядок учета в отношении таких соглашений не претерпевает какого бы то ни было изменения по сравнению с текущим подходом, изложенным в МСБУ (IAS) 17 «Аренда».