Учет долевого строительства у застройщика

Отраслевой комитет по строительству (ОК Строй) на своём заседании 19 марта утвердил Рекомендацию Р-181/2026-ОК Строй «Долевое строительство у застройщика». Необходимость принятия рекомендации обусловлена неопределенностью порядка бухгалтерского учета у застройщика, когда в рамках одного проекта формируется единый объект недвижимости (комплекс), включающий множество будущих единиц продажи (квартиры, нежилые помещения, машино-места и др.), при том что договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) заключаются в разные моменты времени и на разных стадиях готовности. В результате в одном и том же проекте одновременно сосуществуют будущие единицы, по которым покупатель ещё не привлечён, и единицы, по которым уже заключены ДДУ и зафиксированы условия продажи.

Практическая значимость вопроса связана не только с распределением выручки и себестоимости между периодами, но и с тем, как в отчётности представляется структура рисков застройщика: до заключения ДДУ доминирует рыночный риск реализации (спрос, цена, коммерческая привлекательность), а после заключения ДДУ характер рисков меняется на риск исполнения (сроки, качество, выполнение характеристик объекта). Дополнительную методологическую сложность создают случаи, когда ДДУ заключаются не с нулевой стадии, а после того как часть работ уже выполнена, а также особенности расчётной позиции сторон при использовании счётов эскроу.

Рекомендация устанавливает порядок учёта, позволяющий разграничить “непроданный” и “проданный” режимы внутри одного проекта. В частности, Рекомендация предусматривает:

• • затраты, соответствующие критериям признания запасов, учитываются как затраты, связанные с созданием комплекса; при этом застройщик подразделяет затраты на приходящиеся на непроданные единицы и на проданные единицы, выбирая базу распределения самостоятельно; затраты по непроданным единицам учитываются как незавершённое производство, а по проданным — как себестоимость продаж; при заключении каждого нового ДДУ соответствующая часть ранее признанного незавершённого производства списывается на себестоимость продаж;
  • выручка признаётся исходя из суммарной цены заключённых договоров и степени готовности комплекса в целом; степень готовности определяется в соответствии с ФСБУ 9/2025 или МСФО (IFRS) 15 (если применимо);
  • одновременно с признанием выручки признаётся актив «не предъявленная к оплате начисленная выручка»; перечисление участником денежных средств на счёт эскроу не влияет на установленный порядок учёта и не считается получением оплаты.

В «Основе для выводов» подробно раскрыта логика применения ФСБУ 9/2025 к рассматриваемой развилке, включая то, что стандарт ориентирует анализ на контроль, распределение рисков и денежных потоков и предусматривает инструментарий признания выручки в течение периода при определимой степени готовности, но не даёт прямого ответа применительно к ДДУ у застройщика. Также приведены сопоставления с международными материалами (IFRS 15, повесточные решения IFRIC, Тема 606 US GAAP) с выводом о чувствительности результата к конструкции договора и правовой среде и о необходимости выбирать подход, который лучше отражает пользователю границу между рыночным риском непроданных единиц и риском исполнения по уже зафиксированным продажам.