Рекомендация Р-Х/2019-КпР «Арендный платеж, привязанный к кадастровой стоимости»

ФОНД «НАЦИОНАЛЬНЫЙ НЕГОСУДАРСТВЕННЫЙ

РЕГУЛЯТОР  БУХГАЛТЕРСКОГО  УЧЕТА

«БУХГАЛТЕРСКИЙ МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЙ ЦЕНТР»

(ФОНД «НРБУ «БМЦ»)

 

 

Приложение №2 к протоколу №3 заседания КпР от 2019-03-14

ПРОЕКТ

 

РЕКОМЕНДАЦИЯ Р-Х/2019-КпР
«АРЕНДНЫЙ ПЛАТЕЖ, ПРИВЯЗАННЫЙ К КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ»

 

ОПИСАНИЕ ПРОБЛЕМЫ

Организация заключила договор аренды, в соответствии с которым арендная плата состоит из двух частей: 100 д.е. в месяц (постоянная часть) и 5% от кадастровой стоимости предмета аренды (переменная часть). Переменная часть арендного платежа зависит от изменения кадастровой стоимости земельных участков (перерасчет кадастровой стоимости производится администрацией муниципального образования по месту нахождения предмета аренды). Размер арендной платы в части переменной составляющей рассчитывается на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле:

Aг = КС * Ки, где 

Aг  - годовой размер арендной платы, руб;

КС – кадастровая стоимость земельного участка, руб;

Ки – коэффициент вида разрешенного использования земельного участка , %.

В этой связи возникает вопрос:

1. Подлежит ли включению в обязательство по аренде переменная часть арендного платежа, зависящая от кадастровой стоимости?

 

РЕШЕНИЕ 1

Арендный платеж, рассчитываемый на основе кадастровой стоимости, подлежит включению в признаваемое арендное обязательство.

 

РЕШЕНИЕ 2

Арендный платеж, рассчитываемый на основе кадастровой стоимости, НЕ подлежит включению в признаваемое арендное обязательство.

 

ОСНОВА ДЛЯ ВЫВОДОВ

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

Статья 3. Понятие оценочной деятельности 

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Статья 24.12. Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки).

Справочно: В Москве кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в два года. (Источник: пресс-центр управы района Бирюлево Восточное г. Москвы, https://bv.mos.ru/presscenter/news-district/detail/3595700.html).

 

Статья 24.18. Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

 

ФСБУ 25/2018 "БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ АРЕНДЫ"

7. В целях настоящего Стандарта в состав арендных платежей включаются платежи (за вычетом подлежащих возмещению сумм налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых сумм налогов), обусловленные договором аренды, в том числе:

а) определенные в твердой сумме платежи арендатора арендодателю, вносимые периодически или единовременно, за вычетом платежей, осуществляемых арендодателем в пользу арендатора, в том числе возмещение арендодателем расходов арендатора;

б) переменные платежи, зависящие от ценовых индексов или процентных ставок, определенные на дату предоставления предмета аренды;

45. В бухгалтерской (финансовой) отчетности организации подлежит раскрытию с учетом существенности:

б) проценты, начисленные на задолженность по арендным платежам;

в) основание и порядок расчета процентной ставки;

г) допущения, использованные при определении переменных арендных платежей;

д) доходы и расходы, относящиеся к переменным платежам, которые не учитываются при оценке задолженности по аренде;

е) затраты, связанные с произведенными улучшениями предмета аренды, и порядок их компенсации;

ж) потенциальные денежные потоки, обусловленные договором аренды до даты предоставления предмета аренды.

 

МСФО (IFRS) 16 "АРЕНДА"

Арендные платежи

Платежи, осуществляемые арендатором в пользу арендодателя в связи с правом пользования базовым активом в течение срока аренды, которые включают в себя следующее:

a

фиксированные платежи (включая по существу фиксированные платежи) за вычетом любых стимулирующих платежей по аренде;

b

переменные арендные платежи, которые зависят от индекса или ставки;

c

цена исполнения опциона на покупку, если имеется достаточная уверенность в том, что арендатор исполнит этот опцион; и

d

выплаты штрафов за прекращение аренды, если срок аренды отражает потенциальное исполнение арендатором опциона на прекращение аренды.

 

Фиксированные

платежи

Платежи, осуществляемые арендатором в пользу арендодателя за право пользования базовым активом в течение срока аренды, за исключением переменных арендных платежей.

Переменные арендные платежи

Часть платежей, осуществляемых арендатором в пользу арендодателя за право использовать базовый актив в течение срока аренды, которая варьируется в соответствии с изменениями фактов и обстоятельств, возникших после даты начала аренды, кроме течения времени.

 

Первоначальная оценка актива в форме права пользования

24 Первоначальная стоимость актива в форме права пользования должна включать в себя следующее:

(b) арендные платежи на дату начала аренды или до такой даты за вычетом полученных стимулирующих платежей по аренде;

 

Первоначальная оценка обязательства по аренде

 

27 На дату начала аренды арендные платежи, которые включаются в оценку обязательства по аренде, состоят из следующих платежей за право пользования базовым активом в течение срока аренды, которые еще не осуществлены на дату начала аренды:

(a) фиксированные платежи (включая по существу фиксированные платежи, как описано в пункте B42) за вычетом любых стимулирующих платежей по аренде к получению;

(b) переменные арендные платежи, которые зависят от индекса или ставки, первоначально оцениваемые с использованием индекса или ставки на дату начала аренды (как описано в пункте 28); 

28 Переменные арендные платежи, которые зависят от индекса или ставки, описанные в пункте 27(b), включают в себя, например, платежи, привязанные к индексу потребительских цен, платежи, привязанные к базовой процентной ставке (например, LIBOR), или платежи, которые варьируются в зависимости от изменений рыночных арендных ставок.

 

38 После даты начала аренды арендатор должен признавать в составе прибыли или убытка (за исключением случаев, когда затраты включаются в балансовую стоимость другого актива с использованием других применимых стандартов) обе следующие величины:

(a) проценты по обязательству по аренде; и

(b) переменные арендные платежи, не включенные в оценку обязательства по аренде в периоде, в котором наступает событие или условие, приводящее к осуществлению таких платежей.

 

Переоценка обязательства по аренде

40 Арендатор должен переоценивать обязательство по аренде, дисконтируя пересмотренные арендные платежи с использованием пересмотренной ставки дисконтирования в любом из следующих случаев:

(a) изменение срока аренды, как описано в пунктах 20 - 21. Арендатор должен определять пересмотренные арендные платежи на основе пересмотренного срока аренды; либо

(b) изменение оценки опциона на покупку базового актива, оцениваемого с учетом событий и обстоятельств, описанных в пунктах 20 - 21 в контексте опциона на покупку. Арендатор должен определять пересмотренные арендные платежи для отражения изменения сумм к уплате по опциону на покупку.

41 При применении пункта 40 арендатор должен определять пересмотренную ставку дисконтирования как процентную ставку, заложенную в договоре аренды, на протяжении оставшегося срока аренды, если такая ставка может быть легко определена, или как ставку привлечения дополнительных заемных средств арендатором на дату переоценки, если процентная ставка, заложенная в договоре аренды, не может быть легко определена.

42 Арендатор должен повторно оценивать обязательство по аренде, дисконтируя пересмотренные арендные платежи в любом из следующих случаев:

(a) изменение сумм, которые, как ожидается, будут уплачены в рамках гарантии ликвидационной стоимости. Арендатор должен определять пересмотренные арендные платежи для отражения изменения сумм, которые, как ожидается, будут уплачены в рамках гарантии ликвидационной стоимости;

(b) изменение будущих арендных платежей в результате изменения индекса или ставки, используемых для определения таких платежей, включая, например, изменение для отражения изменений рыночных арендных ставок после пересмотра рыночной арендной платы. Арендатор должен переоценивать обязательство по аренде для отражения таких пересмотренных арендных платежей только в случае изменения денежных потоков (т.е. в случае корректировки арендных платежей). Арендатор должен определять пересмотренные арендные платежи на протяжении оставшегося срока аренды на основе пересмотренных платежей, предусмотренных договором.

43 При применении пункта 42 арендатор должен использовать неизменную ставку дисконтирования, за исключением случаев, когда изменение арендных платежей обусловлено изменением плавающих процентных ставок. В этом случае арендатор должен использовать пересмотренную ставку дисконтирования, которая отражает изменения процентной ставки.

Модификации договора аренды

50 В отчете о движении денежных средств арендатор должен классифицировать:

(a) денежные платежи в отношении основной суммы обязательства по аренде в составе финансовой деятельности;

(b) денежные платежи в отношении процентов по обязательству по аренде с применением требований МСФО (IAS) 7 "Отчет о движении денежных средств" для уплаченных процентов; и

(c) платежи по краткосрочной аренде, платежи по аренде активов с низкой стоимостью и переменные арендные платежи, не включенные в оценку обязательства по аренде, в составе операционной деятельности.

 

53 Арендатор должен раскрывать следующие суммы за отчетный период:

(b) процентный расход по обязательствам по аренде;

(c) расход, относящийся к краткосрочной аренде, которая учитывается с применением пункта 6. Такой расход не должен включать расход, относящийся к договорам аренды со сроком аренды не более одного месяца;

(e) расход, относящийся к переменным арендным платежам, не включенным в оценку обязательств по аренде; 

 

Первоначальная оценка арендных платежей, включенных в чистую инвестицию в аренду

 

70 На дату начала аренды арендные платежи, которые включаются в оценку чистой инвестиции в аренду, состоят из следующих платежей за право пользования базовым активом в течение срока аренды, которые не получены на дату начала аренды:

(a) фиксированные платежи (включая по существу фиксированные платежи, как описано в пункте B42) за вычетом любых стимулирующих платежей по аренде к уплате;

(b) переменные арендные платежи, которые зависят от индекса или ставки, первоначально оцениваемые с использованием индекса или ставки на дату начала аренды;

c) ликвидационная стоимость, гарантируемая арендодателю арендатором, стороной, связанной с арендатором, или третьим лицом, не связанным с арендодателем, которое в финансовом отношении способно выполнить обязанности по гарантии;

(d) цена исполнения опциона на покупку, если имеется достаточная уверенность в том, что арендатор исполнит этот опцион (оцениваемая с учетом факторов, описанных в пункте B37); и

(e) выплаты штрафов за прекращение аренды, если срок аренды отражает исполнение арендатором опциона на прекращение аренды.

 

Финансовая аренда 

94 Арендодатель должен раскрывать информацию об анализе дебиторской задолженности по арендным платежам по срокам погашения, отражая недисконтированные арендные платежи к получению на ежегодной основе для как минимум каждого из первых пяти лет и общие суммы для остальных лет. Арендодатель должен осуществлять сверку недисконтированных арендных платежей с чистой инвестицией в аренду. В сверке должны быть выделены незаработанный финансовый доход, относящийся к дебиторской задолженности по арендным платежам, и дисконтированная негарантированная ликвидационная стоимость.

Операционная аренда

97 Арендодатель должен раскрывать информацию об анализе арендных платежей по срокам погашения, отражая недисконтированные арендные платежи к получению на ежегодной основе для как минимум каждого из первых пяти лет и общие суммы для остальных лет.

По существу фиксированные арендные платежи (пункты 27(a), 36(c) и 70(a))

 

B42 Арендные платежи включают в себя по существу фиксированные арендные платежи. По существу фиксированные арендные платежи - это платежи, которые могут по своей форме предусматривать вариативность, но которые по существу являются неизбежными. По существу фиксированные арендные платежи имеют место, например, в следующих случаях:

(a) платежи структурированы как переменные арендные платежи, но при этом для таких платежей не характерна истинная вариативность. Такие платежи содержат переменные условия, которые не имеют реального экономического содержания. К примерам таких видов платежей относятся:

(i) платежи, которые должны быть осуществлены исключительно тогда, когда будет доказано, что актив может эксплуатироваться в течение срока действия договора аренды, либо исключительно тогда, когда наступит событие, истинная вероятность ненаступления которого отсутствует; либо

(ii) платежи, которые изначально структурированы как переменные арендные платежи, привязанные к использованию базового актива, но для которых вариативность будет устранена в определенный момент после даты начала аренды, в результате чего платежи станут фиксированными в течение оставшегося срока аренды. Такие платежи становятся по существу фиксированными платежами, когда устраняется вариативность;

(b) наличие нескольких групп платежей, которые арендатор мог бы осуществить, при этом лишь одна из таких групп платежей является реалистичной. В этом случае организация должна считать реалистичную группу платежей арендными платежами;

(c) наличие нескольких реалистичных групп платежей, которые арендатор мог бы осуществить, при этом он должен совершить как минимум одну из таких групп платежей. В этом случае организация должна считать группу платежей, которая агрегируется до наименьшей суммы (на дисконтированной основе), арендными платежами.

B49 Дополнительная информация, связанная с переменными арендными платежами, которая в зависимости от обстоятельств может потребоваться для достижения цели раскрытия информации в пункте 51, может включать в себя информацию, которая помогает пользователям финансовой отчетности проанализировать, например, следующее:

(a) причины использования арендатором переменных арендных платежей и преобладания таких платежей;

(b) относительную величину переменных арендных платежей в сравнении с фиксированными платежами;

(c) основные переменные, от которых зависят переменные арендные платежи, а также ожидаемые изменения платежей в ответ на изменения таких основных переменных; и

(d) прочие операционные и финансовые последствия переменных арендных платежей.

B49 Дополнительная информация, связанная с переменными арендными платежами, которая в зависимости от обстоятельств может потребоваться для достижения цели раскрытия информации в пункте 51, может включать в себя информацию, которая помогает пользователям финансовой отчетности проанализировать, например, следующее:

(a) причины использования арендатором переменных арендных платежей и преобладания таких платежей;

(b) относительную величину переменных арендных платежей в сравнении с фиксированными платежами;

(c) основные переменные, от которых зависят переменные арендные платежи, а также ожидаемые изменения платежей в ответ на изменения таких основных переменных; и

(d) прочие операционные и финансовые последствия переменных арендных платежей.

 

US GAAP 

842-10-30-5 

        

22.03.2019, 18:14 | 122 просмотров | 23 загрузок

Категории: Проекты БМЦ