Рекомендация Р-Х/2019-КпР «Арендные платежи, основанные на кадастровой стоимости»

ФОНД «НАЦИОНАЛЬНЫЙ НЕГОСУДАРСТВЕННЫЙ

РЕГУЛЯТОР  БУХГАЛТЕРСКОГО  УЧЕТА

«БУХГАЛТЕРСКИЙ МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЙ ЦЕНТР»

(ФОНД «НРБУ «БМЦ»)

 

 

ПРОЕКТ

 

РЕКОМЕНДАЦИЯ Р-Х/2019-КпР
«АРЕНДНЫЕ ПЛАТЕЖИ, ОСНОВАННЫЕ НА КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ»

 

ОПИСАНИЕ ПРОБЛЕМЫ

Организация заключила договор аренды, в соответствии с которым арендная плата состоит из двух частей: 100 д.е. в месяц (постоянная часть) и х% от кадастровой стоимости предмета аренды (переменная часть). Переменная часть арендного платежа зависит от изменения кадастровой стоимости земельных участков (перерасчет кадастровой стоимости производится администрацией муниципального образования по месту нахождения предмета аренды). Размер арендной платы в части переменной составляющей рассчитывается на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле: 

Aг = КС * Ки,  где

Aг – годовой размер арендной платы, руб;

КС – кадастровая стоимость земельного участка, руб;

Ки – коэффициент вида разрешенного использования земельного участка, %.

В этой связи возникает вопрос:

Подлежит ли включению в обязательство по аренде переменная часть арендного платежа, зависящая от кадастровой стоимости?

 

РЕШЕНИЕ

1. Арендные платежи, рассчитываемые на основе кадастровой стоимости, подлежат включению арендатором в признаваемое арендное обязательство, а арендодателем – в инвестицию в аренду, в той части, в которой платежи являются неизбежными. Как правило (при отсутствии очевидных подтверждений обратного), такие платежи являются неизбежными в части суммы, рассчитанной на основе текущих значений кадастровой стоимости и коэффициента на дату начала аренды.

2. Вариативная часть арендных платежей, рассчитываемых на основе кадастровой стоимости, (в части возможных будущих изменений кадастровой стоимости и (или) коэффициента) подлежит включению арендатором в признаваемое арендное обязательство, а арендодателем – в инвестицию в аренду, если соответствующие изменения кадастровой стоимости и (или) коэффициента зависят от прогнозируемых рыночных параметров, таких как темпы инфляции, и порядок определения кадастровой стоимости и коэффициента формализован настолько, что их можно рассматривать аналогом ценовых индексов.

3. Вариативная часть арендных платежей, рассчитываемых на основе кадастровой стоимости, (в части возможных будущих изменений кадастровой стоимости и (или) коэффициента) в случаях, отличных от указанных в пункте 2 настоящей Рекомендации, не подлежит включению в арендное обязательство и в инвестицию в аренду. Указанная часть арендных платежей признается расходом арендатора и доходом арендодателя в момент наступления обязанности по уплате.

 

ОСНОВА ДЛЯ ВЫВОДОВ

ФСБУ 25/2018 "Бухгалтерский учет аренды"

7. В целях настоящего Стандарта в состав арендных платежей включаются платежи (за вычетом подлежащих возмещению сумм налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых сумм налогов), обусловленные договором аренды, в том числе:

а) определенные в твердой сумме платежи арендатора арендодателю, вносимые периодически или единовременно, за вычетом платежей, осуществляемых арендодателем в пользу арендатора, в том числе возмещение арендодателем расходов арендатора;

б) переменные платежи, зависящие от ценовых индексов или процентных ставок, определенные на дату предоставления предмета аренды;

 

45. В бухгалтерской (финансовой) отчетности организации подлежит раскрытию с учетом существенности:

г) допущения, использованные при определении переменных арендных платежей;

д) доходы и расходы, относящиеся к переменным платежам, которые не учитываются при оценке задолженности по аренде;

 

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Статья 3. Понятие оценочной деятельности 

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Статья 24.12. Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки).

Справочно: В Москве кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в два года. (Источник: пресс-центр управы района Бирюлево Восточное г. Москвы, https://bv.mos.ru/presscenter/news-district/detail/3595700.html).

 

Статья 24.18. Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

 

МСФО (IFRS) 16 «АРЕНДА»

 

Арендные платежи

Платежи, осуществляемые арендатором в пользу арендодателя в связи с правом пользования базовым активом в течение срока аренды, которые включают в себя следующее:

a

фиксированные платежи (включая по существу фиксированные платежи) за вычетом любых стимулирующих платежей по аренде;

b

переменные арендные платежи, которые зависят от индекса или ставки;

c

цена исполнения опциона на покупку, если имеется достаточная уверенность в том, что арендатор исполнит этот опцион; и

d

выплаты штрафов за прекращение аренды, если срок аренды отражает потенциальное исполнение арендатором опциона на прекращение аренды.

 

Фиксированные
платежи

Платежи, осуществляемые арендатором в пользу арендодателя за право пользования базовым активом в течение срока аренды, за исключением переменных арендных платежей.

Переменные арендные платежи

Часть платежей, осуществляемых арендатором в пользу арендодателя за право использовать базовый актив в течение срока аренды, которая варьируется в соответствии с изменениями фактов и обстоятельств, возникших после даты начала аренды, кроме течения времени.

 

Первоначальная оценка обязательства по аренде 

27 На дату начала аренды арендные платежи, которые включаются в оценку обязательства по аренде, состоят из следующих платежей за право пользования базовым активом в течение срока аренды, которые еще не осуществлены на дату начала аренды:

(a) фиксированные платежи (включая по существу фиксированные платежи, как описано в пункте B42) за вычетом любых стимулирующих платежей по аренде к получению;

(b) переменные арендные платежи, которые зависят от индекса или ставки, первоначально оцениваемые с использованием индекса или ставки на дату начала аренды (как описано в пункте 28); 

 

B42 Арендные платежи включают в себя любые по существу фиксированные арендные платежи. По существу фиксированные арендные платежи – это платежи, которые могут по своей форме предусматривать вариативность, но которые по существу являются неизбежными. По существу фиксированные арендные платежи имеют место, например, в следующих случаях:

(a) платежи структурированы как переменные арендные платежи, но при этом для таких платежей не характерна истинная вариативность. Такие платежи содержат переменные условия, которые не имеют реального экономического содержания.

 

28 Переменные арендные платежи, которые зависят от индекса или ставки, описанные в пункте 27(b), включают в себя, например, платежи, привязанные к индексу потребительских цен, платежи, привязанные к базовой процентной ставке (например, LIBOR), или платежи, которые варьируются в зависимости от изменений рыночных арендных ставок.

 

38 После даты начала аренды арендатор должен признавать в составе прибыли или убытка (за исключением случаев, когда затраты включаются в балансовую стоимость другого актива с использованием других применимых стандартов) обе следующие величины:

(a) проценты по обязательству по аренде; и

(b) переменные арендные платежи, не включенные в оценку обязательства по аренде в периоде, в котором наступает событие или условие, приводящее к осуществлению таких платежей.

 

Variable lease payments that depend on an index or a rate

BC165

For similar reasons, the IASB decided to include variable lease payments that depend on an index or a rate in the measurement of lease liabilities. Those payments meet the definition of liabilities for the lessee because they are unavoidable and do not depend on any future activity of the lessee. Any uncertainty, therefore, relates to the measurement of the liability that arises from those payments and not to the existence of that liability.

По тем же причинам Совет по МСФО решил включить переменные арендные платежи, которые зависят от индекса или ставки, в оценку арендных обязательств. Эти платежи соответствуют определению обязательств арендатора, поскольку их невозможно избежать и они не зависят от какой-либо будущей деятельности арендатора. Поэтому любая неопределенность относится к измерению обязательства, возникающего в результате этих платежей, а не к существованию этого обязательства.

 

Variable lease payments linked to future performance or use of an underlying asset

BC168

There are differing views about whether variable payments linked to future performance or use of an underlying asset meet the definition of a liability. Some think that a lessee’s liability to make variable lease payments does not exist until the future event requiring the payment occurs (for example, when the underlying asset is used, or a sale is made). Others think that a lessee’s obligation to make variable lease payments exists at the commencement date by virtue of the lease contract and receipt of the right-of-use asset. Consequently, they think that all variable lease payments meet the definition of a liability for the lessee because it is the amount of the liability that is uncertain, rather than the existence of that liability.

Существуют различные мнения о том, соответствуют ли переменные платежи, связанные с будущей эффективностью или использованием базового актива, определению обязательства. Некоторые считают, что обязательство арендатора производить переменные арендные платежи не существует до тех пор, пока не произойдет будущее событие, требующее выплаты (например, когда используется базовый актив или совершается продажа). Другие считают, что обязательство арендатора производить переменные арендные платежи существует начиная с даты начала договора аренды и получения актива в форме права пользования. Следовательно, они полагают, что все переменные арендные платежи соответствуют определению обязательства арендатора, поскольку неопределенным является размер обязательства, а не наличие такого обязательства.

BC169

The IASB decided to exclude variable lease payments linked to future performance or use of an underlying asset from the measurement of lease liabilities. For some Board members, this decision was made solely for cost-benefit reasons. Those Board members were of the view that all variable lease payments meet the definition of a liability for the lessee. However, they were persuaded by the feedback received from stakeholders that the costs of including variable lease payments linked to future performance or use would outweigh the benefits, particularly because of the concerns expressed about the high level of measurement uncertainty that would result from including them and the high volume of leases held by some lessees. Other Board members did not think that variable lease payments linked to future performance or use meet the definition of a liability for the lessee until the performance or use occurs. They regarded those payments to be avoidable by the lessee and, accordingly, concluded that the lessee does not have a present obligation to make those payments at the commencement date. In addition, variable lease payments linked to future performance or use could be viewed as a means by which the lessee and lessor can share future economic benefits to be derived from use of the asset.

Совет по МСФО решил исключить переменные арендные платежи, связанные с будущей деятельностью или использованием базового актива, из оценки обязательств по аренде. Некоторыми членами Совета это решение было принято исключительно из соображений рентабельности. По их мнению, все переменные арендные платежи соответствуют определению обязательства арендатора. Тем не менее, их убедили полученные от заинтересованных сторон отзывы в том, что затраты на включение переменных арендных платежей, связанных с будущей деятельностью или использованием базового актива, превысят выгоды, особенно из-за опасений по поводу высокого уровня неопределенности измерений, которая может возникнуть в результате их включения, и большого количества договоров аренды у некоторых арендаторов. Другие члены Совета считали, что переменные арендные платежи, связанные с будущей деятельностью или использованием базового актива, не соответствуют определению обязательства арендатора до тех пор, пока не будет получен результат деятельности или актив будет использован. Они считают, что арендатор может избежать эти платежи, и, соответственно, пришли к выводу, что арендатор не имеет существующего обязательства осуществлять эти платежи на дату начала договора. Кроме того, переменные арендные платежи, связанные с будущей  деятельностью или использованием актива, могут рассматриваться как средство, с помощью которого арендатор и арендодатель могут делиться будущими экономическими выгодами, которые будут получены от использования актива.

 

Переоценка обязательства по аренде

42 Арендатор должен повторно оценивать обязательство по аренде, дисконтируя пересмотренные арендные платежи в любом из следующих случаев:

(a) …;

(b) изменение будущих арендных платежей в результате изменения индекса или ставки, используемых для определения таких платежей, включая, например, изменение для отражения изменений рыночных арендных ставок после пересмотра рыночной арендной платы. Арендатор должен переоценивать обязательство по аренде для отражения таких пересмотренных арендных платежей только в случае изменения денежных потоков (т.е. в случае корректировки арендных платежей). Арендатор должен определять пересмотренные арендные платежи на протяжении оставшегося срока аренды на основе пересмотренных платежей, предусмотренных договором.

 

53 Арендатор должен раскрывать следующие суммы за отчетный период:

(b...;

(c) …;

(e) расход, относящийся к переменным арендным платежам, не включенным в оценку обязательств по аренде;

 

Первоначальная оценка арендных платежей, включенных в чистую инвестицию в аренду

70 На дату начала аренды арендные платежи, которые включаются в оценку чистой инвестиции в аренду, состоят из следующих платежей за право пользования базовым активом в течение срока аренды, которые не получены на дату начала аренды:

(a) фиксированные платежи (включая по существу фиксированные платежи, как описано в пункте B42) за вычетом любых стимулирующих платежей по аренде к уплате;

(b) переменные арендные платежи, которые зависят от индекса или ставки, первоначально оцениваемые с использованием индекса или ставки на дату начала аренды;

 

 

US GAAP

 

842-10-30-5 Leases – Overall – Initial Measurement – Initial Measurement of Lease Payments

At the commencement date, the lease payments shall consist of the following payments relating to the use of the underlying asset during the lease term:

a. Fixed payments, including in substance fixed payments, less any lease incentives paid or payable to the lessee.

b. Variable lease payments that depend on an index or a rate (such as the Consumer Price Index or a market interest rate), initially measured using the index or rate at the commencement date.

 

842 – 10 - 55 Leases – Overall - Implementation Guidance and Illustrations

Example 12—Activities or Costs That Are Not Components of a Contract   

Case A—Payments for Taxes and Insurance Are Variable

55-141

Lessor and Lessee enter into a five-year lease of a building. The contract designates that Lessee is required to pay for the costs relating to the asset, including the real estate taxes and the insurance on the building. The real estate taxes would be owed by Lessor regardless of whether it leased the building and who the lessee is. Lessor is the named insured on the building insurance policy (that is, the insurance protects Lessor’s investment in the building, and Lessor will receive the proceeds from any claim). The annual lease payments are fixed at $10,000 per year, while the annual real estate taxes and insurance premium will vary and be billed to Lessee each year.  

55-142

However, because the real estate taxes and insurance premiums during the lease term are variable, those payments are variable lease payments that do not depend on an index or a rate and are excluded from the measurement of the lease liability and recognized in profit or loss in accordance with paragraph 842-20-25-5 or 842-20-25-6.

 

The real estate taxes and the building insurance are not components of the contract. The contract includes a single lease component— the right to use the building. Lessee’s payments of those amounts solely represent a reimbursement of Lessor’s costs and do not represent payments for goods or services in addition to the right to use the building. However, because the real estate taxes and insurance premiums during the lease term are variable, those payments are variable lease payments that do not depend on an index or a rate and are excluded from the measurement of the lease liability and recognized by Lessee in profit or loss in accordance with paragraph 842-20-25-5 or 842-20-25-6. Lessor also recognizes those payments as variable lease payments in accordance with paragraph 842-10-15-40A because the real estate taxes and insurance premiums are paid by Lessor to the taxing jurisdiction and insurance company and reimbursed by Lessee to Lessor. However, if Lessee paid the costs directly to the third parties, those lessor costs would not be recognized by Lessor as variable payments because of the requirement in paragraph 842-10-15-40A.

 

15-39A

A lessor may make an accounting policy election to exclude from the consideration in the contract and from variable payments not included in the consideration in the contract all taxes assessed by a governmental authority that are both imposed on and concurrent with a specific lease revenue-producing transaction and collected by the lessor from a lessee (for example, sales, use, value added, and some excise taxes). Taxes assessed on a lessor’s total gross receipts or on the lessor as owner of the underlying asset shall be excluded from the scope of this election. A lessor that makes this election shall exclude from the consideration in the contract and from variable payments not included in the consideration in the contract all taxes within the scope of the election and shall comply with the disclosure requirements in paragraph 842-30-50-14.

 

15-40

If the terms of a variable payment amount other than those in paragraph 842-10-15-35 relate to a lease component, even partially, the lessor shall recognize those payments as income in profit or loss in the period when the changes in facts and circumstances on which the variable payment is based occur (for example, when the lessee’s sales on which the amount of the variable payment depends occur).

If the terms of a variable payment amount other than those in paragraph 842-10-15-35 relate to a lease component, even partially, the lessor shall not recognize those payments before the changes in facts and circumstances on which the variable payment is based occur (for example, when the lessee’s sales on which the amount of the variable payment depends occur). When the changes in facts and circumstances on which the variable payment is based occur, the lessor shall allocate those payments to the lease and nonlease components of the contract. The allocation shall be on the same basis as the initial allocation of the consideration in the contract or the most recent modification not accounted for as a separate contract unless the variable payment meets the criteria in paragraph 606-10-32-40 to be allocated only to the lease component(s). Variable payment amounts allocated to the lease component(s) shall be recognized as income in profit or loss in accordance with this Topic, while variable payment amounts allocated to nonlease component(s) shall be recognized in accordance with other Topics (for example, Topic 606 on revenue from contracts with customers).

 

15-40A

The guidance in paragraph 842-10-15-40 notwithstanding, a lessor shall exclude from variable payments lessor costs paid by a lessee directly to a third party. However, costs excluded from the consideration in the contract that are paid by a lessor directly to a third party and are reimbursed by a lessee are considered lessor costs that shall be accounted for by the lessor as variable payments (this requirement does not preclude a lessor from making the accounting policy election in paragraph 842-10-15-39A).

 

25-5

After the commencement date, a lessee shall recognize in profit or loss, unless the costs are included in the carrying amount of another asset in accordance with other Topics:

a.  Amortization of the right-of-use asset and interest on the lease liability

b.  Variable lease payments not included in the lease liability in the period in which the obligation for those payments is incurred (see paragraphs 842-20-55-1 through 55-2)

c.  Any impairment of the right-of-use asset determined in accordance with paragraph 842-20-35-9.

 

55-31

Lease payments include in substance fixed lease payments. In substance fixed payments are payments that may, inform, appear to contain variability but are, in effect, unavoidable. In substance fixed payments for a lessee or a lessormay include, for example, any of the following:

a.  Payments that do not create genuine variability (such as those that result from clauses that do not have economic substance)

b.  The lower of the payments to be made when a lessee has a choice about which set of payments it makes, although it must make at least one set of payments.

11.06.2019, 11:30 | 1107 просмотров | 209 загрузок

Категории: Проекты БМЦ